Гск оформление земли в собственность —


25 февраля в редакции «Полезной Площади» состоялась «горячая» телефонная линия по теме «Оформление в собственность гаражей и гаражных массивов».

На вопросы наших читателей отвечала директор ЗАО «Прецедент» Анна Юрьевна Покровская.


Вначале мы сами задали Анне Покровской ряд вопросов.


— Какие основные проблемы по теме сегодняшней горячей линии вы могли бы выделить, исходя из собственной практики?


— Основных проблем, на мой взгляд, две.

Первая заключается в том, что, с течением времени, во многих гаражных кооперативах строительство вышло за границы когда-то давно отведенных земельных участков. Поэтому с оформлением гаражей, расположенных «вне территории» возникают проблемы. Причем владельцы таких гаражей являются членами ГСК, исправно платят взносы. И искренне считают, что у них все нормально. А на самом деле это не так.


— Почему, на ваш взгляд, такая ситуация могла сложиться в принципе?


— Видимо, в свое время многие не озаботились проверкой документов. Просто подходили к председателю ГСК, получали от него разрешение на «пристрой» гаража, вступали в кооператив. То есть фактически довольствовались устной договоренностью.

А что это за земля по документам, можно ли здесь строиться, мало, кто проверял.


— А что за вторая основная проблема?


— Она связана с тем, что гаражные кооперативы, являющиеся некоммерческими организациями, в соответствии с действующим законодательством, еще пару лет назад должны были перерегистрироваться, переоформить свои уставные документы, привести их в соответствие с новыми требованиями.

Но на практике, за редчайшим исключением, ни один гаражный кооператив не занимался этим вопросом. В итоге, на данный момент, многие ГСК исключены из реестра действующих юридических лиц. И находят следующий выход из сложившейся ситуации — по неопытности регистрируют новое юридическое лицо с аналогичным названием.

Когда члены такого ГСК приходят в Федеральную регистрационную службу для оформления в собственность своего гаража со справкой от председателя о полной выплате пая, обмерами БТИ, то там с них обычно требуют и учредительные документы гаражно-строительного кооператива. И на этом этапе начинаются проблемы. ФРС вполне законно заявляет, что новому, недавно зарегистрированному лицу, земельный участок никогда не отводился.


— И что делать в такой ситуации?


— Восстанавливать прежнее юридическое лицо. По времени это займет 2−3 месяца. Зато после никаких проблем не возникнет. Иначе складывается ситуация, которая вряд ли разрешится даже в судебном порядке. Надо понимать, что если прежнее юрлицо перестало существовать, все документы, выданные на него (разрешение на строительство, земельный участок), автоматически тоже не действуют. И гаражи, расположенные на данной территории, автоматически переходят в разряд самостроев.

И последнее, на чем я хотела бы остановиться. Мы в своей практике сталкиваемся с тем, что граждане приобретают несколько рядом стоящих гаража с целью использования их для своего бизнеса — автосервиса или чего-то подобного.

И таким гражданам, планирующим использовать гаражи не по целевому назначению, я бы посоветовала сначала заняться вопросом оформления земельного участка в собственность. А уже после этого производить реконструкцию своих гаражей под какой-то бизнес.

Следует понимать, что как только земля становится собственностью, формально человек может делать на ней все, что угодно. В рамках закона, разумеется. Включая надстройку двух или трех этажей.

Если же земельный участок не в собственности, тогда любые телодвижения необходимо согласовывать с местной администрацией (района или даже города).


Ну, а теперь вернемся к «горячей» линии.


— Что лучше — оформить землю в собственность или взять ее в аренду? Может ли собственником стать ГСК?
Никита


— Оба варианта, на мой взгляд, заслуживают внимания. В долгосрочную аренду на 49 лет может взять земельный участок под всем гаражным массивом сам кооператив. Такая практика достаточно распространена.

Если мы говорим о собственности, то собственниками могут быть только физические лица. То есть сам ГСК не может быть собственником, только арендатором!

Если же члены ГСК остановились на собственности, то это будет долевая собственность. Допустим, в состав кооператива входит 50 гаражей, следовательно, у каждого физического лица будет 1/50 общей земли (на самом дела расчет доли будет более сложным, так как точный размер земельной доли каждого собственника гаража будет рассчитываться, исходя из соотношения общей площади земельного участка под всем гаражным массивом и площади конкретного гаража (гаражей) того или иного собственника).

Следует учитывать и такой момент. Приобрести землю в собственность можно только в том случае, если гараж отдельно стоящий. Но в основном гаражные боксы пристроены друг к другу, то есть имеют общие стены. И один бокс в таком ряду не считается отдельно стоящим. За правом приобретения земли в собственность должны обращаться все участники данного гаражного ряда. Но не все члены ГСК.

А если говорить о том, что лучше, то хочу отметить, что право долгосрочной аренды от собственности ничем принципиально не отличается.

Учитывая, что право долгосрочной аренды является залогом в любом банке, под него выдаются кредиты, то это такое же право, как право собственности. А вот получить аренду подчас гораздо проще. Ее лучше оформлять на юрлицо — ГСК. Это сокращает расходную часть и временные затраты. Всем будет заниматься председатель кооператива. Либо доверенное лицо по не нотариальной доверенности от юридического лица.

Поэтому я призываю граждан не зацикливаться на праве собственности.

Еще один момент, на котором я бы хотела остановиться — земля не приобретается бесплатно, ее нужно выкупать. В ближайшие два года — по 17-ти кратной ставке земельного налога в Нижнем Новгороде (земельный налог умножаем на 17).

И это недешево. Поэтому предлагаю всем, прежде чем решить, оформлять землю в собственность или нет, произвести калькуляцию в управлении архитектуры и градостроительства и сделать хотя бы приблизительный подсчет.

Мы в своей практике сталкивались с тем, что люди на моменте подписания договора купли-продажи земли (даже имея на руках предварительные подсчеты) прекращали деятельность по оформлению земли в собственность по причине того, что «слишком дорого».


— Если я продаю гараж, означает ли это автоматическую продажу земли под ним (она оформлена в собственность)?
Сергей


— Да, продажа гаража повлечет за собой автоматическую продажу земли.


— Зачем нужно оформлять землю под гаражом в собственность?
Александра


— Сложный вопрос. Многоаспектный. Сейчас в нашем городе сложилась такая практика, что земельный налог выше ежегодной арендной платы, раза в полтора. Поэтому, с точки зрения экономических затрат, большой вопрос, имеет ли смысл приобретать землю в собственность.

С другой стороны, сейчас по городу сносят многие гаражные массивы. В первую очередь — самострои. Но гаражных массивов много, а площадь застройки на территории города постепенно сокращается. Два последних года строительного бума нет, но это не значит, что он вновь не случится в ближайшем будущем. И площади, занятые гаражами, пусть даже находящимися в собственности, в принципе могут показаться застройщикам привлекательными.

Ведь так уже было у нас с жилыми домами, когда строился метромост. Их покупали у собственников, а потом сносили. То же самое можно сделать и с гаражами. И стоимость гаража и земельного участка под ним существенно отличается от стоимости одного гаража, она раза в полтора выше. Поэтому, с точки зрения будущих перспектив, наверное, имеет смысл оформление в собственность земельного участка под гаражом.


— Кто определяет — гараж построен официально или это самострой? Какова процедура сноса?
Андрей Ильич


— Застройщик выходит на инвестиционный совет при губернаторе с инициативой застройки определенной территории, где есть гаражи.

Далее по официальным источникам определяется, есть ли там законные собственники. Выясняется:

— в администрации — выделялась ли в данном месте земля ГСК под строительство;

— в ФРС — регистрировал или нет кто-то право собственности.

Если никаких данных в указанных источниках нет, земельный участок, даже если он занят гаражами, считается свободным. Легитимных построек там нет.

Застройщик, который изъявил желание строить на данной территории, получает право, совместно с министерством имущественных отношений, на снос построек в течение от двух месяцев до полугода за свой счет. Это легальная схема, под контролем государственных органов.

Перед сносом владельцам предлагается регулярно через прессу и местные объявления разобрать гараж, увезти свое имущество. Но редко данные призывы достигают своей цели. Практика показывает, что из 100 процентов самостроев только примерно 20 что-то вывозят самостоятельно. 80 процентов гаражей вскрываются автогеном и перевозятся в места хранения для будущей переплавки.


— Можно ли узаконить самострой?
Ольга


— Как узаконить самострой на территории нашего города, я затрудняюсь сказать, потому что законодательство в этом плане ужесточилось и довольно сильно.

Если земля в данном месте действительно никогда не выделялась, никаких документов в принципе нет, то наша компания, например, за узаконивание таких построек просто не берется.

Практика, в том числе и судебная, исходит из того, что, если разрешительной документации не было, то это самострой, а раз так, то сносить. Без вариантов.


— Можно ли оформить в собственность железный гараж?
Валентин Петрович


— Только если он на фундаменте. В противном случае, он не считается объектом недвижимого имущества.


— Документов на гараж нет никаких. Но есть справка, выданная еще при советской власти нашему (ныне покойному) деду о том, что администрация разрешает строительство гаража в данном месте. Имеем ли мы шансы узаконить гараж?
Семья Андреевых


— В прошлом были случаи, когда гражданам выдавались справки местной администрацией о разрешении на проектирование и строительство гаража с расплывчатым указанием самого места строительства — «недалеко от места проживания», например.

В данном случае есть намек на то, что гражданин обращался за разрешением и ему ответили положительно. Видимо, что-то сделать можно. Следует попробовать. Сразу отмечу, что в данном случае вероятна судебная процедура оформления гаража в собственность, в том числе и потому, что человек, на которого оформлялись ранее какие-то документы уже умер, следовательно, одновременно с признанием права собственности на гараж придется поднимать вопрос о наследовании.

Но если вообще нет ничего, никаких документов — просто захотели и построили во дворе жилого дома гараж, то это однозначно самострой.


— Можно ли мне оформить в собственность землю под гаражом, если земельный участок всего ГСК находится в постоянном бессрочном пользовании?
Алексей


— Вы можете оформить свой участок, как в собственность, так и в долгосрочную аренду.

Процедура схематично проста. Гаражный кооператив отказывается от данной части своего участка. И у нас появляется новый собственник либо арендатор.

Но это дорогостоящая процедура. И вот почему. Если земля у ГСК находится в бессрочном пользовании, значит, она была получена еще в советские годы. Очень давно. Границы участка, скорее всего, не межевались, сам он на кадастровый учет не ставился. Как только кто-то захочет выделиться, ему придется межевать не только свой небольшой участок, но и весь — гаражно-строительного кооператива. Либо договариваться с другими членами ГСК, чтобы они ему помогли материально в данной процедуре (на это я бы не рассчитывала). Если у Вас есть средства оформлять сначала весь участок ГСК, а потом свой — тогда почему бы и нет.

А если говорить о самом праве бессрочного пользования, то оно аналогично праву собственности. Другое дело, что срок действия этого права конечен, и рано или поздно ГСК столкнется с необходимостью его переоформления в долгосрочную аренду либо собственность.


— Стала оформлять землю под гаражом в собственность. С меня потребовали исполнительную съемку. Не могли бы вы сказать, на основании чего, ни в одном перечне документов ее нет?
Ольга Ивановна


— С данным требованием на сегодня может столкнуться и отдельный гражданин, и ГСК. Исполнительную съемку стали требовать с граждан в администрации нашего города в последнее время. Это значит, что-либо один гараж, либо несколько гаражей в массиве она хочет нанести на план города.

Исполнительная съемка стоит дорого. Например, для одного гаража — от 8 до 12 тысяч рублей. Соответственно, представьте, какая это сумма, если речь идет обо всем гаражном массиве!

Данное требование администрации города незаконно. Исполнительная съемка необходима департаменту архитектуры и градостроительства, который должен обновлять планы города, но делать это за бюджетный счет. А он в последнее время пытается сделать все за счет граждан.

Я надеюсь, что это отомрет со временем. Так уже было, когда по новому жилищному кодексу разрешили оформлять в собственность землю под многоквартирными домами.

Администрация тоже предлагала жителям межевать целые кварталы за свой счет. Так продолжалось где-то год. А потом это пресекли. Я думаю, что с исполнительной съемкой будет то же самое. Поскольку, нанесение чего бы там ни было на план города — расходы не лично граждан, а бюджетные.

Делать или нет исполнительную съемку сейчас — личное дело каждого. И весь вопрос здесь упирается в сумму. Если для кого-то это дорого, я бы рекомендовала не делать, поскольку в обязательном перечне документов исполнительной съемки нет. Отказать в предоставлении в собственность земельного участка на этом основании нельзя. В противном случае, это легко обжаловать в судебном порядке.

Если есть средства и нужно оформить все быстро, то можно и заплатить.


— Как приватизировать гараж?
Игорь


— Для начала надо вызвать БТИ. Взять у председателя ГСК справку о том, что пай выплачен полностью.

В ФРС, если приватизируется уже не первый гараж из данного кооператива, уже должны быть уставные документы кооператива и документы на весь земельный участок.

А если он самый первый, то соответственно ему придется данные документы отксерокопировать и предоставить в ФРС.


— Кирпичный гараж построен безо всяких разрешительных документов. Сейчас к нему приближается стройка. На гараж уже вешали объявление, чтобы мы связались со строителями. Муж так и сделал, сходил, ему сказали, что никаких документов у нас на гараж нет, поэтому он подлежит сносу, компенсации не положено.

Этому гаражу больше 20 лет. Есть ли возможность его узаконить?
Ольга Андреевна


— Я бы не рассчитывала на приобретательную давность. Потому что практика показывает, что на территории города узаконить такого рода гараж возможно только через судебный процесс. В вашем случае ответчиком будет администрация города. А она, скорее всего, объяснит, что данная территория отдана под застройку и развитие города. Я считаю, что шансы в судебном процессе невелики. Но может и стоить попробовать. У вас гараж строился стихийно?


— В свое время была устная договоренность о том, что гараж можно построить, между располагавшейся неподалеку конторой и моей свекровью. Но разрешительных документов не было и нет.


— Если гараж кирпичный, терять его стоимость жалко. Ведь снесут его все равно. Вопрос может стоять только об отсрочке сноса и компенсации. Поэтому, может быть, здесь имеет смысл обдумать ситуацию, обратиться в суд, чтобы получить компенсацию.

Сейчас вы не в равных условиях со строителями — у них есть все основания, чтобы снести прямо сейчас. И остановить их, отсрочить снос на 8−12 месяцев, можно только судебным процессом. Возможно, в его ходе будет выяснено, что вы давно владеете этим гаражом и можете считаться его собственниками. И тогда можно будет вести речь о компенсации по рыночной стоимости. В крайнем случае, можно говорить о компенсации материалов, потраченных на строительство, а также услуг по строительству гаража.


— Как дорого это будет стоить?


— По судебным издержкам, будет демократичная госпошлина, в пределах 500 рублей. Далее — вызов техников БТИ, чтобы они ваш гараж обмерили и описали. Это еще в пределах 1500 рублей. Все остальные расходы будут связаны с судебным представительством.


— Купила гараж, оформила в собственность. Надо оформлять под ним землю или она уже моя?
Анастасия


— Дело ваше. Формально, земельный участок, занятый объектом недвижимости (в данном случае — гаражом), находящимся в собственности того или иного лица, также принадлежит данному лицу. На практике это означает, что вам будут выставлять плату за пользование земельным участком под гаражом (на вполне законных основаниях, кстати). Данная плата, вероятнее всего, будет равняться стоимости земельного налога. Так что если вопрос финансов для вас имеет значение, то возможно не стоит тянуть и оформить землю под гаражом, например, в аренду. Как говорилось выше, на текущий момент арендные платежи за земельный участок несколько более демократичны, чем земельный налог. С другой стороны, до тех пор, пока вы не оформите землю, вы не можете ни продать ее, ни заложить. Как опять-таки отмечалось выше, стоимость гаража вместе с оформленным под ним земельным участком гораздо выше, чем стоимость просто гаража. Решение за вами.


Записала Наталья Чернышева